Nếu bạn nghĩ mức lãi suất khoảng 7% trong những năm gần đây đã là khó khăn, hãy thử hình dung về những người đi vay vào thập niên 1980, khi họ phải đối mặt với mức lãi suất cao nhất trong lịch sử quốc gia này.
Dữ liệu của Ngân hàng Dự trữ New Zealand từ năm 1964 cho thấy, mức lãi suất trung bình do các ngân hàng lớn áp dụng đã đạt đỉnh 20,5% vào tháng 6 năm 1987.
Ông Gareth Kiernan, nhà dự báo trưởng của Infometrics, cho biết dữ liệu mà ông thu thập được từ năm 1913 đến trước năm 1964 không ghi nhận mức lãi suất nào vượt quá 6,57%.
Ông Kiernan giải thích rằng vì dữ liệu của Ngân hàng Dự trữ chỉ là mức trung bình, nên thực tế vẫn có những khoản vay phải chịu lãi suất cao hơn.
Vào thời điểm đó, các giới hạn cho vay và chính sách phân bổ tín dụng cũng khiến các khoản thế chấp thứ cấp trở nên phổ biến trong thập niên 1980, với mức lãi suất có thể cao hơn vài điểm cơ bản nữa.
Đồng nghiệp của ông, Adolf Stroombergen, kể lại rằng ông từng phải trả lãi suất thế chấp gần 23% vào thời điểm đó.
“Chúng tôi bắt đầu với mức lãi suất thế chấp khoảng 11% trong thời kỳ đóng băng giá của Muldoon. Bạn có thể hình dung, việc lãi suất tăng lên hơn 20% đã gây áp lực lớn lên dòng tiền, nhưng lại rất tốt cho vốn chủ sở hữu vì giá nhà tăng nhanh chóng vào thời điểm đó.”
Tuy nhiên, ông Kiernan cũng nhấn mạnh rằng không nên vội vàng cho rằng người mua nhà ngày nay có cuộc sống dễ dàng hơn, dù lãi suất thế chấp đã giảm xuống khoảng 4,75% trong những tuần gần đây.
Ông giải thích rằng, mặc dù lãi suất danh nghĩa cao, nhưng khi tính đến lạm phát, lãi suất thực tế lại thấp hơn nhiều.
“Việc tham gia thị trường ban đầu rất khó khăn vì bạn phải dành một tỷ lệ lớn thu nhập để trả nợ thế chấp. Nhưng sau vài năm, giá trị thực của khoản nợ đó bị xói mòn do lạm phát, và thu nhập của bạn đã tăng lên đáng kể.
“Vì vậy, các khoản trả nợ so với thu nhập đã trở lại mức dễ quản lý hơn nhiều… và lạm phát càng kéo dài, mọi thứ càng trở nên dễ dàng hơn, phải không?”
Ông cho biết, từ nửa đầu năm 1982 đến nửa đầu năm 1990, chỉ số giá tiêu dùng (CPI) đã tăng 111%, trong khi thu nhập hộ gia đình cũng tăng 104% trong cùng kỳ.
Những người mua nhà vào năm 2021 đã phải đối mặt với các khoản trả nợ so với thu nhập thấp hơn một chút so với mức đỉnh điểm của thập niên 1980.
“Nhưng vấn đề là, họ phải gánh khoản nợ khổng lồ này trong 30 năm tới, và giá trị ngôi nhà hiện tại đã thấp hơn 15% so với thời điểm họ mua. Như vậy, họ đã chịu thiệt kép.”
Ông Kelly Eckhold, kinh tế trưởng của Westpac, đồng tình rằng lãi suất thực là yếu tố quan trọng nhất. Mức này đã vượt quá 10% vào khoảng năm 1984, nhưng sau đó giảm xuống gần bằng 0 vào cuối thập niên 1980, trước khi tăng trở lại và duy trì gần 10% trong phần lớn thập niên 1990.
“Có thể cảm giác không khác biệt nhiều, nhưng lãi suất thực mới là điều mà mọi người phản ứng. Khi lạm phát gần 20%, người dân kỳ vọng mức tăng lương đáng kể mỗi năm.”
Ông Kiernan cho biết, một người mua nhà vào năm 1974 sẽ trải qua mức lạm phát tiêu dùng 13% trong 15 năm tiếp theo, đi kèm với mức tăng thu nhập tương tự.
“Các khoản trả nợ thế chấp của người mua này đã giảm xuống chỉ còn 7,7% thu nhập vào năm 1989, mặc dù lãi suất thế chấp đã gần như tăng gấp đôi so với mức ban đầu, lên hơn 15%. Đến khi người mua năm 1974 trả hết khoản thế chấp cuối cùng vào năm 1998, các khoản thanh toán chỉ chiếm 4,6% thu nhập.
“Một người mua vào năm 1987 không trải qua giai đoạn lạm phát và tăng trưởng thu nhập kéo dài tương tự, nhưng các khoản trả nợ vẫn giảm từ 48% thu nhập xuống mức dễ quản lý hơn nhiều là 32% vào năm 1989.”
Tuy nhiên, những người mua nhà vào năm 2022 lại phải đối mặt với viễn cảnh một tỷ lệ thu nhập lớn hơn nhiều sẽ dành cho các khoản trả nợ thế chấp trong suốt thời gian vay.
Theo rnz.co.nz