Hàng tỷ đô la từ các quỹ KiwiSaver đã đổ vào thị trường nhà ở – nhưng liệu điều này đã tác động đến giá bất động sản ở mức độ nào?
Ngân hàng ANZ hôm thứ Tư cho biết, hơn 115.000 người đã rút tiền từ ba chương trình KiwiSaver của họ để mua căn nhà đầu tiên, với tổng số tiền lên tới hơn 3 tỷ đô la.
Bà Fiona Mackenzie, Giám đốc điều hành của ANZ Investments, nhận định: “KiwiSaver đang giúp hàng ngàn người dân New Zealand thực hiện bước đi lớn đầu tiên để sở hữu nhà riêng.”
“Trong 12 tháng qua, hơn 9.200 thành viên của chúng tôi đã rút tiền từ tài khoản KiwiSaver để mua nhà lần đầu,” bà nói thêm.
Số tiền rút trung bình là 43.000 đô la. Hầu hết các giao dịch rút tiền đều do những người dưới 45 tuổi thực hiện, với độ tuổi trung bình của người mua là 34.
Dữ liệu của Cơ quan Thuế nội địa cho thấy, tổng cộng 234,1 triệu đô la đã được rút để mua nhà lần đầu trong tháng 9, tăng từ mức 176,8 triệu đô la so với cùng kỳ năm trước.
Ông Kelvin Davidson, kinh tế trưởng về bất động sản tại Cotality, cho rằng khả năng rút tiền từ KiwiSaver có thể đã khiến giá nhà cao hơn so với bình thường.
“Điều này có thể dẫn đến việc những người mua nhà lần đầu mua sớm hơn hoặc mua được nhiều hơn so với lẽ ra… đó là số tiền mà họ sẽ không có được nếu không có KiwiSaver. Trong một thế giới nhị phân, bạn sẽ nói rằng có lẽ đã có một tác động.”
Tuy nhiên, ông cũng lưu ý rằng người dân vẫn sẽ tiết kiệm tiền đặt cọc mà không cần KiwiSaver, và những người mua nhà lần đầu không muốn trả nhiều hơn mức cần thiết cho một bất động sản.
“Nó khác với việc chính phủ cấp một khoản trợ cấp hoặc ưu đãi lần đầu, bởi vì nếu người bán biết điều đó, họ sẽ tính vào giá. Điều đó có xu hướng đẩy giá nhà lên. Đây thì khác – nó không phải là khoản tiền ‘biếu không’ từ chính phủ.”
Ông Dean Anderson, người sáng lập Kernel Wealth, cho rằng lựa chọn rút tiền mua nhà lần đầu của KiwiSaver đã củng cố tư duy “ưu tiên bất động sản” trong người dân New Zealand, nhưng tác động đến giá nhà là không đáng kể.
“Người mua nhà lần đầu hiện chiếm 27% tổng số giao dịch mua bán – cao hơn nhiều so với mức trung bình dài hạn từ 21% đến 22% – tuy nhiên, giá cả vẫn ổn định kể từ khi giảm sau năm 2023.”
“Thường có nhiều đồn đoán về những yếu tố thúc đẩy giá nhà – từ người mua và nhà đầu tư nước ngoài đến các quy định về tiền đặt cọc và cài đặt LVR. Mỗi yếu tố này đóng một vai trò nhỏ, nhưng cuối cùng, mọi thứ thực sự quy về nguyên tắc kinh tế cơ bản về cung và cầu. Hiện tại, mặc dù lãi suất đã giảm bớt và thậm chí lãi suất vay mua nhà đã xuống dưới 4% một lần nữa, việc hoàn thành nhiều dự án nhà ở và nhà phố mới kết hợp với sự chậm lại hoàn toàn của di cư đã dẫn đến tình trạng dư cung, giữ cho giá cả ổn định.”
Ông cho rằng điều này là tích cực cho New Zealand và khuyến khích đầu tư vào các lĩnh vực hiệu quả hơn.
Ông Nick Brunsdon, kinh tế trưởng của Infometrics, cho biết từng có rủi ro rằng chương trình Trợ cấp Mua nhà Lần đầu (First Home Grant) hiện đã ngừng hoạt động đã đẩy giá lên cao. Chương trình này cung cấp cho người mua đủ điều kiện tới 20.000 đô la cho việc mua nhà của họ.
“KiwiSaver thì khác, vì nó là một công cụ đầu tư với một thành phần trợ cấp tương đối nhỏ – khoản tín dụng thuế hàng năm sẽ sớm chỉ còn 260 đô la. Theo một nghĩa nào đó, KiwiSaver giống như một tài khoản ngân hàng, chỉ là một kênh khác để người mua nhà lần đầu tiết kiệm.”
Ông cho biết việc tiền được khóa lại có lẽ mang lại kết quả tốt hơn so với tài khoản tiết kiệm thông thường hoặc tiền gửi có kỳ hạn.
“Về lý thuyết, lợi nhuận đầu tư không khác gì bất kỳ quỹ quản lý nào khác, nhưng tôi nghĩ KiwiSaver đã ‘phổ biến hóa’ việc đầu tư vào các quỹ quản lý, và nếu không có KiwiSaver, chúng ta sẽ thấy nhiều người mua nhà lần đầu sử dụng tài khoản tiết kiệm ngân hàng và tiền gửi có kỳ hạn hơn. Nhìn chung, KiwiSaver có lẽ đã tăng cường ngân sách cho người mua nhà lần đầu, nhưng với tác động không đáng kể. Nó sẽ tạo ra sự khác biệt lớn nhất cho những người có ít kiến thức tài chính và/hoặc kỷ luật.”
Ông Rupert Carlyon, người sáng lập Kōura, cho biết ông không nghĩ rằng có bất kỳ tác động nào.
“Nhiều người sẽ sử dụng các cơ chế tiết kiệm thay thế cho căn nhà đầu tiên của họ nếu KiwiSaver không phải là một lựa chọn.”
Quỹ nào phù hợp cho người mua nhà lần đầu?
ANZ cho biết 60% người mua nhà lần đầu rút tiền đã đầu tư vào quỹ tăng trưởng (growth fund) và chỉ 14% giữ tiền mặt.
Thông thường, mọi người được khuyên nên giảm rủi ro KiwiSaver khi gần đến thời điểm rút tiền, để giảm thiểu khả năng số dư tài khoản bị sụt giảm khi họ cần.
Ông Brunsdon cho rằng điều đó dường như cho thấy những người mua nhà lần đầu đang mạo hiểm và hy vọng thị trường chứng khoán sẽ đứng về phía họ, giúp tăng ngân sách.
Theo rnz.co.nz