Với giá nhà vẫn còn mềm, lượng nhà rao bán dồi dào và lãi suất đang giảm, các chuyên gia nhận định đây có thể là thời điểm tốt để mua nhà.
Ông Nick Tuffley, kinh tế trưởng của ASB, cho biết khảo sát niềm tin thị trường nhà ở mới nhất của ông cho thấy tâm lý người mua đang rất mạnh mẽ. Tỷ lệ người dân cho rằng đây là thời điểm tốt để mua nhà đạt mức cao nhất kể từ năm 2011, với 26% ròng, chỉ giảm nhẹ so với mức 28% của quý trước. Vậy những yếu tố nào đang tạo nên thời điểm thuận lợi này và chúng ảnh hưởng ra sao?
Giá nhà ‘mềm’
Giá nhà vẫn thấp hơn đáng kể so với thời kỳ đỉnh điểm, khoảng 15 đến 17%. Hầu hết mọi người không kỳ vọng nhiều thay đổi trong ngắn hạn.
Khảo sát của ASB cũng cho thấy tỷ lệ người dự đoán giá nhà tăng đã giảm – chỉ 18% số người được hỏi kỳ vọng giá sẽ tăng trong 12 tháng tới, giảm từ 26% so với quý trước.
Thành phố Auckland ghi nhận mức giảm lớn nhất theo chỉ số này, với chỉ 14% người dân dự đoán giá tăng.
Ông Tuffley nhận định: “Trong khoảng một năm trở lại đây, giá nhà đã dao động lên xuống. Chúng tương đối ổn định, với những giai đoạn tăng hoặc giảm nhẹ. Thách thức trong ngắn hạn là cho đến khi doanh số bán hàng tăng mạnh hơn, chúng ta vẫn sẽ có lượng hàng tồn kho lớn trên thị trường, điều này đang kìm hãm giá cả.”
Ông Mike Jones, kinh tế trưởng của BNZ, cho biết chỉ số khả năng chi trả tổng thể của ngân hàng ông đang ở mức “ít tồi tệ nhất” kể từ tháng 12 năm 2020.
Giá nhà sẽ tăng trở lại
Giá nhà có thể sẽ tăng trở lại trong thời gian tới. Ông Kelvin Davidson, kinh tế trưởng về bất động sản của Cotality, dự báo giá nhà sẽ đi ngang trong năm nay nhưng khả năng cao sẽ bắt đầu tăng trở lại vào nửa đầu năm sau.
this year. (File photo) – Photo: SUPPLIED
“Hoạt động giao dịch đang tăng lên, và Ngân hàng Dự trữ cũng dự báo tỷ lệ thất nghiệp sẽ giảm vào năm tới.”
Ông nói thêm rằng có những dấu hiệu cho thấy nền kinh tế đang bắt đầu phản ứng tích cực với việc giảm lãi suất.
“Nền kinh tế đang có vẻ mạnh mẽ hơn một chút… Năm 2026 có thể là năm giá nhà thực sự bắt đầu tăng trở lại, tôi ngày càng tin chắc về điều đó. Hiệu ứng niềm tin – mọi người bắt đầu nghĩ ‘Tôi khá chắc chắn thị trường sẽ chuyển sang thị trường người bán vào một thời điểm nào đó, công việc của tôi ổn định, lãi suất đã giảm’ và niềm tin cũng bắt đầu thay đổi, tâm lý đóng một vai trò quan trọng. Nếu bạn muốn tham gia thị trường trước khi giá tăng, có lẽ bây giờ là lúc.”
Ông Davidson cho rằng thị trường nhà ở có những đặc điểm “kỳ lạ”. “Có một xu hướng là người mua không mua khi thị trường thuộc về người mua mà lại chờ đợi đến khi thị trường thuộc về người bán. Khi nhà đất được giảm giá, không ai thực sự mua, họ đợi cho đến khi giá lại đắt đỏ. Điều này khác với sữa hay bất kỳ mặt hàng nào khác; có cảm giác rằng trong thị trường người mua, mọi người hơi ngần ngại mua, họ nghĩ ‘Tại sao bạn tôi không mua, họ đang thấy điều gì mà tôi không thấy?'”
Ngân hàng Dự trữ dự báo tăng trưởng 4% vào năm tới. “Tôi đồng tình với điều đó,” ông Davidson nói. “Không phải mọi thứ sẽ bùng nổ, nhưng yếu tố không chắc chắn nằm ở tâm lý. Có thể các yếu tố cơ bản cho thấy mức tăng 5%, nhưng nó có thể mạnh hơn… Tôi phải nói rằng khả năng tăng 10% cao hơn là không tăng chút nào.”
Ông Tuffley cũng đồng ý rằng các điều kiện hiện tại khó có thể gây ra một đợt bùng nổ giá nhà đáng kể. “Đừng vội tin rằng chỉ vì giá đã ngừng giảm mà chúng sẽ ngay lập tức tăng vọt trở lại.”
Ông Jones cũng thừa nhận sự không chắc chắn. “Theo ước tính sơ bộ, sự kết hợp giữa các dự báo của chúng tôi về giá nhà, tăng trưởng tiền lương và lãi suất cho thấy khả năng chi trả nhà ở sẽ duy trì những cải thiện trong vài năm qua. Tuy nhiên, rõ ràng có một kịch bản giá nhà đi ngang lâu hơn, cho phép khả năng chi trả tiếp tục được cải thiện.”
Lượng cung và cạnh tranh
Hoạt động giao dịch đã tăng lên, nhưng chỉ gần đây mới vượt qua tốc độ các danh sách nhà mới ra thị trường, vì vậy vẫn còn rất nhiều lựa chọn cho người mua. Theo dữ liệu của Viện Bất động sản, có 30.430 căn nhà có sẵn vào tháng 7, giảm 0,4% so với năm trước.
Ông Davidson cho biết người mua vẫn có rất nhiều lựa chọn. “Đây vẫn là thị trường của người mua nhưng điều đó có thể không kéo dài mãi mãi, vẫn còn rất nhiều hàng tồn kho trên thị trường.”
Lãi suất và mức lãi suất thử nghiệm của ngân hàng
Ông Tuffley cho rằng việc lãi suất giảm mạnh là một yếu tố quan trọng. Ông nói rằng lãi suất thử nghiệm của ngân hàng (mức lãi suất mà ngân hàng dùng để đánh giá khả năng chi trả khoản vay của người đi vay) đã giảm đáng kể. “Chúng không cao hơn nhiều so với mức lãi suất phổ biến trong năm 2020 và 2021. Đây là thời điểm tốt để mua nhà dựa trên các điều kiện thị trường đó.”
Ông Davidson cho biết các ngân hàng sẵn sàng cho vay. “Nếu bạn đáp ứng các tiêu chí dịch vụ, ngân hàng sẵn lòng cho vay.”
“Cứ làm đi”
“Tôi cho rằng bạn luôn có thể lập luận rằng đây là thời điểm tốt để mua nhà,” ông Davidson nói. “Bạn không thể bỏ qua khía cạnh tài chính, nhưng nếu mọi thứ đều ổn thỏa, bạn muốn có sự an toàn về quyền sở hữu, bạn muốn vào một khu vực trường học tốt, thì tôi luôn nghĩ rằng bạn nên làm điều đó, đừng lo lắng về việc canh thời điểm thị trường hay bất cứ điều gì. Nhìn chung, giá nhà sẽ tăng theo thời gian. Mức tăng trong tương lai có thể ít hơn một chút nhưng nếu bạn kiên trì trong 10 hoặc 15 năm, điều đó thực sự không quan trọng.”
Nhưng hãy cẩn trọng
Ông Davidson cho biết bất kỳ ai mua nhà vào năm 2021 có thể sẽ đặt câu hỏi về lý thuyết “cứ làm đi”, nhưng đó là một giai đoạn bất thường và khó có khả năng lặp lại.
Một người tên Frank, mà RNZ đã đồng ý không tiết lộ danh tính, có thể chứng thực điều đó.
Frank và gia đình đã mua căn nhà ở Tây Auckland với giá 750.000 USD. Căn nhà có giá trị định giá của hội đồng là 790.000 USD, thuế hàng năm là 1965 USD và họ phải trả 3800 USD phí quản lý chung cư.
Tuy nhiên, ông cho biết bốn năm sau, tình hình trở nên “ảm đạm”. Giá trị định giá đã giảm xuống còn 670.000 USD. “Một nhân viên môi giới bất động sản gần đây nói với chúng tôi rằng chúng tôi sẽ may mắn nếu bán được 650.000 USD – và đó là chưa kể khoảng 25.000 USD phí bán hàng. Thuế hội đồng đã tăng từ 1965 USD lên 2600 USD – tăng 32%. Phí quản lý chung cư đã tăng vọt từ 3800 USD lên 5600 USD – tăng 47%.”
Khoản trả nợ thế chấp của họ cũng tăng, từ 1375 USD mỗi hai tuần vào năm 2021 lên 1650 USD mỗi hai tuần hiện tại. Khi lãi suất ở mức đỉnh điểm, họ phải trả 2000 USD mỗi hai tuần.
“Đây là điều tôi gọi là ‘cú đòn ba’: giá trị tài sản giảm, chi phí duy trì tăng và áp lực trả nợ thế chấp không ngừng. Đây không chỉ là một sự điều chỉnh thị trường – mà là một gánh nặng tài chính từ mọi phía.”
Ông nói rằng ngay cả khi có thể bán nhà bây giờ, ông cũng sẽ không mua lại. “Cách duy nhất là giữ căn nhà thêm vài năm nữa và ngay cả khi thị trường phục hồi 5%, tôi sẽ bán và chuyển sang thuê nhà, có lẽ sẽ không bao giờ mua nữa. Tôi thà trả học phí đại học cho con còn hơn trả thuế hội đồng và phí quản lý chung cư.”
Ông cho biết tình hình có thể còn tồi tệ hơn. “Chúng tôi có thể đã mua một căn nhà trị giá tới 900.000 USD, nhưng với tư cách là một gia đình, chúng tôi đã chọn cách an toàn – vì vậy hãy tưởng tượng tình hình hiện tại đối với những người đã quá sức vào thời điểm đó,” ông nói.
Theo rnz.co.nz