Ngân hàng Dự trữ (Reserve Bank) đã cắt giảm dự báo về tăng trưởng giá nhà và cho biết việc giá nhà không tăng nhanh như kỳ vọng đang đè nặng lên nền kinh tế.
Ngân hàng trung ương hiện dự kiến giá nhà sẽ giảm 0,3% trong năm dương lịch này. Cuối năm ngoái, họ đã dự kiến mức tăng trưởng 7%.
Tuyên bố chính sách tiền tệ của Ngân hàng Dự trữ dường như bày tỏ sự tiếc nuối khi thị trường đã không phản ứng nhanh như mong đợi trước các đợt cắt giảm lãi suất.
Ngân hàng này cho biết nhà ở là một thành phần quan trọng của tài sản hộ gia gia đình và ảnh hưởng đến chi tiêu của các hộ gia đình.
“Tăng trưởng giá nhà hàng năm đã thấp hơn lạm phát CPI (Chỉ số giá tiêu dùng) hàng năm kể từ giữa năm 2022,” Ngân hàng Dự trữ lưu ý.
“Kết quả là, tài sản thực của hộ gia đình đã giảm trong cùng kỳ. Tăng trưởng tài sản từ các nguồn khác hiện cũng thấp. Tài sản hộ gia đình có thể là một yếu tố quyết định quan trọng đối với chi tiêu của hộ gia đình. Các hộ gia đình có xu hướng chi tiêu nhiều hơn và tiết kiệm ít hơn khi tài sản ròng của họ tăng lên.
“Giá nhà cũng là một yếu tố quyết định quan trọng đối với đầu tư vào nhà ở dân cư. Khi giá nhà tăng so với chi phí xây dựng, điều đó khuyến khích việc xây dựng nhà mới.
“Đầu tư vào nhà ở dân cư đã giảm nhiều hơn dự kiến kể từ năm 2022 nhưng hiện đang có dấu hiệu ổn định. Đầu tư vào nhà ở dân cư dự kiến sẽ bắt đầu tăng từ cuối năm 2025 nhờ lãi suất thấp hơn, tăng trưởng dân số và giá nhà thực tế tăng.
“Trong lịch sử, tiêu dùng và đầu tư vào nhà ở dân cư ở New Zealand đã gắn chặt với chu kỳ giá nhà. Lạm phát giá nhà đã thấp hơn so với giả định trước đây trong năm qua.”
Tuy nhiên, một số nhà kinh tế cho rằng việc cho rằng giá nhà yếu là tin xấu cho kinh tế – hoặc đặt hy vọng phục hồi kinh tế vào việc xu hướng giá đảo chiều – là không khôn ngoan.
Cả cựu thủ tướng John Key và Thủ tướng Christopher Luxon đều bày tỏ mong muốn giá nhà tăng, trong khi Bộ trưởng Nhà ở Chris Bishop lại có quan điểm khác.
GIỚI CÓ VÀ GIỚI KHÔNG
Ông Kelly Eckhold, kinh tế trưởng tại Westpac, cho biết giá nhà tăng nói chung là một dấu hiệu cho thấy có sự tăng trưởng danh nghĩa trong nền kinh tế.
Thông thường, giá nhà tăng sẽ cải thiện tiêu dùng cá nhân. “Khi giá nhà tăng, những người sở hữu nhà thường cảm thấy giàu có hơn một chút, vì vậy họ chi tiêu nhiều hơn so với bình thường, điều này rõ ràng là tích cực cho nền kinh tế theo chu kỳ.
“Tuy nhiên, cốt lõi của vấn đề là chúng tăng bao nhiêu, đặc biệt là tăng bao nhiêu so với các yếu tố như thu nhập?”
Ông cho biết miễn là giá nhà tăng song song với thu nhập, điều đó sẽ không làm thay đổi khả năng chi trả. Nếu chúng tăng nhanh hơn thu nhập, có thể xảy ra tình trạng “giới có và giới không”, nơi những người sở hữu nhà cảm thấy tích cực còn những người bị đẩy ra khỏi thị trường thì không.
“Một trong những thách thức mà chúng ta đã gặp phải ở New Zealand trong 20 hoặc 30 năm qua là giá nhà đã tăng đáng kể vượt quá thu nhập.
“Nếu chúng ta nhìn vào giai đoạn từ khoảng năm 1995 trở đi, giai đoạn mà lạm phát cuối cùng đã trở lại mức mục tiêu…. tăng trưởng giá nhà thực tế có lẽ đã đạt khoảng 4% mỗi năm.
“Và đó là mức cao hơn so với tăng trưởng tiền lương hoặc tăng trưởng thu nhập, và đó là một trong những lý do tại sao có mối lo ngại về khả năng chi trả trên thị trường nhà ở.
“Những thay đổi lớn nhất có lẽ là trong những năm 1990 và 2000, khi giá tăng khá nhanh.
“Sau đó, rõ ràng là trong giai đoạn Covid, giá thực sự đã tăng vọt so với thu nhập, và chúng ta đã chứng kiến cái mà tôi gọi là một bong bóng hình thành đặc biệt trong giai đoạn 2020 và 2021. Giờ đây, nó thực sự đã vỡ và chúng ta đã thấy giá nhà giảm trở lại.”
Ông cho biết một vấn đề lớn trong những năm gần đây là sự biến động của giá nhà. “Chúng ta muốn một sự cân bằng… chúng ta muốn giá nhà tăng vì thu nhập danh nghĩa đang tăng. Nếu điều đó xảy ra, có lẽ nó sẽ phù hợp với một nền kinh tế đang phát triển, nhưng nó sẽ không tạo ra một lượng lạm phát quá mức.
“Điều đó cũng sẽ tạo ra một môi trường khá dễ đoán… những người muốn tham gia thị trường nhà ở sẽ có ý tưởng rõ ràng về vị thế của họ, các nhà cung cấp nhà ở cũng sẽ có ý tưởng rõ ràng về vị thế của họ.”
KHẢ NĂNG CHI TRẢ NHÀ Ở “TỒI TỆ”
Ông Gareth Kiernan, chuyên gia dự báo trưởng của Infometrics, cho biết thường thì các yếu tố thúc đẩy thị trường nhà ở cũng sẽ thúc đẩy hoạt động chi tiêu nói chung.
“Nếu lãi suất thấp, điều đó tích cực cho thị trường nhà ở, tích cực cho người dân chi tiêu nếu thị trường lao động thắt chặt… vì vậy chúng đã cùng nhau di chuyển dù có phải do thị trường nhà ở thúc đẩy hay không.”
Ông cho biết vấn đề là khả năng chi trả nhà ở vẫn “tồi tệ”.
“Tệ hơn bất kỳ thời điểm nào trước năm 2020. Bạn biết đấy, nếu chúng ta nhìn nhận mọi thứ và nói ‘cách duy nhất để nền kinh tế của chúng ta hoạt động và phát triển trở lại là đẩy giá nhà lên’, điều đó sẽ duy trì chu kỳ này với ngày càng nhiều người bị đẩy ra khỏi thị trường. Đó là một tầm nhìn ngắn hạn.”
Ông nói rằng điều đó có thể khiến người dân rời khỏi đất nước.
Ông cho biết kinh nghiệm 35 năm qua cho thấy chu kỳ kinh tế gắn liền với thị trường nhà ở, với sự cải thiện năng suất hạn chế. “Tôi thường nghĩ rằng mọi người có trí nhớ rất ngắn, và không thể nhớ bất cứ điều gì vượt quá khoảng ba đến năm năm. Vì vậy, chúng ta đang nói về khoảng 35 năm ở đây. Hầu như lần nào cũng vậy.”
economist says. – Photo: Supplied/ Unsplash – Josh Olalde
Ông Jarrod Kerr, kinh tế trưởng của Kiwibank, cho biết sẽ tốt hơn nếu giá nhà giảm thông qua việc bổ sung thêm nhà ở giá cả phải chăng.
“Chúng ta cần xây dựng nhiều hơn trong phân khúc 500.000 đến 700.000 đô la. Tôi muốn thấy các nhà xây dựng sẵn sàng xây dựng những ngôi nhà mật độ cao hơn, giá cả phải chăng mà những người mua nhà lần đầu đang rất cần. Nếu tôi có thể vẫy cây đũa thần, tôi sẽ có rất nhiều ngôi nhà giá cả phải chăng hơn đổ bộ vào thị trường, tôi không quan tâm điều đó có ý nghĩa gì đối với giá trung bình.”
Ông nói rằng trong kịch bản đó, những người sở hữu nhà đắt tiền hơn sẽ không bị ảnh hưởng đáng kể.
Đồng nghiệp của Kiernan, Brad Olsen, cho biết Ngân hàng Dự trữ nên vui mừng vì lãi suất mất nhiều thời gian hơn dự kiến để ảnh hưởng đến giá nhà. “Việc chúng ta không cố gắng thúc đẩy phục hồi kinh tế bằng cách bơm thổi thị trường nhà ở là một điều tốt.”
“Có thể khó tách rời giá nhà khỏi tăng trưởng kinh tế nhưng sẽ là điều tốt nếu chúng ta có thể đạt được điều đó. Điều đó khiến tôi lo ngại rằng có những khu vực của đất nước, các tổ chức, đang hy vọng giá nhà sẽ tăng tốc để tạo ra phép màu kinh tế cho New Zealand. Đó là tầm nhìn ngắn hạn.”
“Tôi thực sự lo lắng mọi người nghĩ rằng nếu chúng ta có thể đẩy mạnh thị trường nhà ở, mọi vấn đề của chúng ta sẽ được giải quyết. Sau đó, trong vài năm nữa, chúng ta sẽ lại tự hỏi tại sao khả năng chi trả lại tệ đến vậy?”
Theo rnz.co.nz