Nếu bạn đã cố định lãi suất vay mua nhà cách đây vài tháng, hẳn bạn đang có cảm giác lẫn lộn khi chứng kiến lãi suất tiếp tục giảm.
Mặc dù lãi suất có thể duy trì ở mức thấp trong suốt năm tới, bạn có thể lo lắng rằng mình đang bỏ lỡ những khoản tiết kiệm tiềm năng ngay lúc này.
Từ mức trung bình 5,59% cho các gói lãi suất cố định một năm đặc biệt vào tháng 1, các ngân hàng hiện đang đưa ra mức lãi suất dưới 4,5%.
Vậy bạn có thể làm gì nếu đang hối tiếc vì đã cố định lãi suất?
Bạn thực sự chỉ có hai lựa chọn: chờ đợi hoặc phá vỡ kỳ hạn cố định.
Nếu bạn phá vỡ kỳ hạn cố định, điều này sẽ đi kèm với một khoản chi phí.
Ngân hàng có thể sẽ tính phí phạt phá vỡ hợp đồng. Khoản phí này phản ánh sự chênh lệch giữa lãi suất bạn đã đồng ý trả trong suốt kỳ hạn vay và lãi suất mà ngân hàng có thể tính cho một người vay khác với cùng số tiền vào thời điểm hiện tại.
Ông David Cunningham, Giám đốc điều hành của Squirrel, cho biết đôi khi việc này có thể hiệu quả, nhưng thường thì không đáng. “Phí phạt phá vỡ hợp đồng là để duy trì sự công bằng. Bạn đã đưa ra quyết định vay với lãi suất cố định theo hợp đồng… ngân hàng đã phòng ngừa rủi ro cho khoản vay đó.”
Ông nói rằng phí phạt sẽ là khoản “bù đắp” cho ngân hàng. “Nhìn chung, việc phá vỡ hợp đồng, trả phí phạt và sau đó chuyển sang mức lãi suất thấp hơn thường mang lại lợi ích hạn chế. Tuy nhiên, một chuyên gia tư vấn thế chấp có thể đưa ra lời khuyên vì đôi khi nó vẫn có lợi.
“Thường thì có cảm giác rằng nếu bạn có thể tiết kiệm 10.000 đô la trong năm tới, phí phạt của bạn cũng sẽ là 10.000 đô la. Nhưng vẫn đáng để kiểm tra vì việc tái cấu trúc tổng thể có thể mang lại lợi ích… Tuy nhiên, thời điểm tốt nhất là khi bạn tái cố định lãi suất – khi khoản vay đến hạn gia hạn – hãy xem xét việc chuyển đổi và nhận các ưu đãi hoàn tiền, đây là nơi mà sự cạnh tranh trong ngành ngân hàng đang diễn ra sôi nổi nhất hiện nay.”
Lựa chọn còn lại là chờ đợi kỳ hạn của bạn kết thúc và hy vọng tái cố định lãi suất ở mức thấp hơn sau đó.
“Chúng tôi đang chứng kiến áp lực giảm giá mới đối với lãi suất hoán đổi bán buôn, vốn đã giảm xuống mức thấp nhất kể từ tháng 2 hoặc tháng 3 năm 2022,” ông Gareth Kiernan, chuyên gia dự báo trưởng của Infometrics, cho biết.
“Rõ ràng, vào thời điểm đó có một vài yếu tố khác ảnh hưởng đến mối quan hệ giữa lãi suất bán buôn và bán lẻ, và lãi suất đang có xu hướng tăng chứ không phải giảm, vì vậy có một sự so sánh khập khiễng, nhưng lãi suất một năm vào tháng 3 năm 2022 là 3,9%. Tôi cho rằng 4,2% có thể là mức đáy cho lãi suất trong những tháng tới.”
Tuy nhiên, ông cho biết lãi suất không được dự báo sẽ tăng đáng kể cho đến giữa hoặc cuối năm tới, vì vậy hầu hết mọi người sẽ có thời gian để tái cố định.
Dữ liệu của Ngân hàng Dự trữ cho thấy hầu hết các khoản vay đều có kỳ hạn cố định sẽ hết hạn trong vòng một năm tới. Khoảng 20% các khoản vay mua nhà ở của chủ sở hữu còn từ một đến hai năm nữa mới đáo hạn.
Một điều khác cần lưu ý là mặc dù bạn có thể nhận được lãi suất cố định thấp hơn bây giờ so với khi bạn tái cố định, bạn vẫn phải làm gì đó trong thời gian chờ đợi. Lãi suất thả nổi và cố định sáu tháng đã đắt hơn các kỳ hạn dài hơn trong một thời gian. Vào tháng 4, lãi suất thả nổi trung bình là 6,47%.
Ông Kiernan tính toán rằng, với mỗi 100.000 đô la nợ, một người sẽ phải trả 6.920 đô la tiền lãi nếu họ chọn lãi suất thả nổi trong năm qua, 6.040 đô la nếu họ cố định lãi suất sáu tháng và 5.960 đô la nếu họ cố định trong một năm.
“Vì vậy, không có sự khác biệt lớn hay mức độ hối tiếc đáng kể giữa các mức lãi suất cố định kỳ hạn ngắn – điều đáng tiếc nhất là nếu bạn giữ lãi suất thả nổi trong một thời gian dài để chờ lãi suất giảm.”
“Có lẽ khả năng hối tiếc lớn nhất, như mọi khi, là nếu bạn chỉ đơn giản chọn mức lãi suất thấp nhất được đưa ra gần đỉnh chu kỳ. Ví dụ, vào tháng 7 năm 2023, lãi suất một năm là 7,05%, và lãi suất năm năm là mức thấp nhất hiện có ở mức 6,29%.”
“Việc cố định lãi suất năm năm sẽ giúp giảm áp lực dòng tiền tức thời cho những người vay thế chấp vì các khoản trả nợ của họ sẽ không cao bằng so với các mức lãi suất cố định khác. Tuy nhiên, chúng tôi ước tính rằng chiến lược tối ưu sẽ là cố định trong hai năm ở mức 6,73%, tái cố định trong một năm vào tháng 7 năm 2025 ở mức 4,87%, và sau đó tái cố định trong hai năm vào tháng 7 năm 2026 – khoảng thời điểm thị trường chạm đáy – ở mức 4,53%.”
“Mức lãi suất trung bình bạn phải đối mặt trong năm năm sau đó sẽ là 5,48%, giúp bạn tiết kiệm 810 đô la mỗi năm cho mỗi 100.000 đô la nợ – hoặc đối với khoản vay thế chấp 1 triệu đô la, tiết kiệm 40.500 đô la trong năm năm.”
Theo rnz.co.nz